“一房多卖”中，买受人的权益如何维护？
2023-03-27
一、 案情概述
2011年6月，奥科辉厂员工甲某以香格蔚蓝公司（简称蔚蓝公司）的名义与乙某签订《商品房预定协议书》（简称《协议》），约定：乙某购买位于某市区的D12-2号别墅房，乙某在签订该协议时支付第一笔购房款视为定金，作为订立《商品房买卖合同》的担保。2011年12月30日前到香格蔚蓝的D区售楼处签订商品房买卖合同，并交付余款。合同上加盖“蔚蓝公司D区项目商品房买卖合同专用章”，并经甲某签字。同日，乙某给付甲某第一笔购房款作为定金，甲某向乙某交付收款收据一份，该收据上盖有蔚蓝公司财务专用章。2011年未，乙某到蔚蓝公司要求签订商品房买卖合同并交付剩余购房款，蔚蓝公司告知：甲某不是蔚蓝公司员工，也无权销售案涉房；《协议》和收据上的盖章均为伪造的。
乙某到公安局报案，公安局经审查认为该案并非刑事案件，不予立案。故，乙某向法院起诉，要求蔚蓝公司双倍返还已付购房款。
被告蔚蓝公司辩称：未与原告乙某签订过任何协议，也未收到过乙某购房款，与乙某之间没有商品房预定协议关系。请求驳回乙某的诉讼请求。
二、 律师辩护策略
代理人经研究发现本案系“一房多卖”，仅已知的在乙某之前的买受人就有张某、常某、李某，但从已有的判决结果看，买受人起诉的多为败诉，被驳回的主要理由是无权代理人订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。本案代理人张印富律师认为，乙某作为买受人与以蔚蓝公司项目经理身份的甲某签订合同，只要乙某有理由相信甲某有代理权，构成表见代理，甲某的代理行为就有效，代理后果就应当由蔚蓝公司承担。选择适用表见代理制度，更有利于乙某作为合同相对人的权益的维护。基本思路确定后，主要围绕四个关键问题展开工作：
第一，确定甲某以蔚蓝公司项目经理的身份销售房屋构成表见代理，这是本案诉讼争议焦点。根据《合同法》第49条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”如果甲某的行为构成表见代理，甲某与乙某签订的《协议》无需蔚蓝公司追认即对蔚蓝公司产生约束力，甲某的表见代理行为后果由蔚蓝公司承担。
第二，乙某信任《协议》上蔚蓝公司D区项目商品房买卖合同专用章及收款收据上蔚蓝公司财务专用章的公信力，信任甲某以蔚蓝公司名义销售房屋系有权销售。从普通购房人的一般认知标准的角度，乙某在签订《协议》购房时，尽到了的理性谨慎的合理注意义务，善意无过失。这是具备构成表见代理的必备要件。
第三，《协议》上的印章与蔚蓝公司提供的鉴定印章非同一印章，并不能对抗订立合同是双方当事人真实意思表示。同一公司多枚公章同时存在适用的情形大量存在，在不同合同上使用不同的公章，并不违反法律禁止性规定。如果双方签订的合同符合法律规定，不存在《合同法》第五十二条效力性强制性规定之情形，该合同即合法有效。
第四，蔚蓝公司与奥科辉厂签订的工程款结算协议书，案涉D12-2房屋暂由蔚蓝公司代管，视销售情况再由奥科辉厂出售，是公司之间的内部协议，对外不能对抗购房善意第三人。蔚蓝公司不承担责任的抗辩理由不成立。
三、 判决
因案涉房已由蔚蓝公司出售给案外人，无法与乙某签订正式的商品房买卖合同，蔚蓝公司应承担双倍返还定金的责任。原审判决认定事实错误，适用法律不当。
再审法院判决:
（1）撤销某市中级人民法院民终2033号民事判决和某区人民法院民初7686号民事判决；
（2）蔚蓝公司于本判决生效后十日内双倍返还乙某已付购房定金款。
四、结语
本案的典型意义在于在“一房多卖”纠纷中，如果存在“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同”之情形，应当根据案件已有的证据，选择适用有利于委托人的法律依据。《合同法》第48条规定的无权代理制度与第49条规定的表见代理制度不同，第48条规定的合同必须经过本人的追认才具有效力，第49条规定的合同不必经过本人的追认就当然具有效力。相比较而言，表见代理制度更有利于保护合同相对人的利益。本案，一审、二审法院适用《合同法》第48条规定，认为甲某以蔚蓝公司名义与乙某签订的《协议》未经蔚蓝公司追认，对蔚蓝公司不发生效力，驳回了原告的诉求。在此情形下，代理律师建议委托人申请再审，坚持应当适用《合同法》第49条表见代理制度的规定，认定甲某订立合同的行为构成表见代理，乙某善意且无过失，乙某的诉求符合法律规定，应当得到支持。最终再审法院采纳了张印富律师的观点，直接撤销一审、二审法院判决，予以改判。
关于法律规定的准确适用，对于非法律专业的当事人来说，不能准确把握属于正常现象，但对于专业律师来说，应当结合具体案情细心斟酌，准确适用有利于委托人的法律规定，这是依法维护委托人合法权益最大化的必然要求。专业的事情由专业人员做，效果会更好，但前提是必须细心斟酌，准确运用法律规定。
