上海市高级人民法院关于房产案件若干争议问题的处理意见
 
一、房屋租赁合同纠纷
 
（一）租赁期间，房屋被纳入征收范围的租赁合同纠纷受理问题
 
租赁合同履行过程中，出租人以房屋被征收为由要求解除租赁合同，承租人则以未获得征收补偿为由拒绝解除合同、搬离房屋。此类纠纷在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前，因房屋承租人是被征收主体，根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人、被拆迁人与房屋承租人未达成拆迁补偿安置协议的，应适用裁决前置程序。出租人提出解除租赁合同之诉的，人民法院不予受理。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确被征收人仅为房屋所有权人，承租人不再具有签订征收补偿协议的资格，故实践中对该类案件是否受理存在争议。
 
倾向性意见认为，承租期间，房屋被列入征收范围的，一般涉及两个法律关系，即征收补偿关系和房屋租赁关系。若当事人在租赁合同中就承租房屋涉及动拆迁事宜有约定的，则应按其约定进行处理。若房屋租赁合同未有约定，则宜先处理征收补偿关系。因为征收补偿范围中涉及的停产停业损失、搬迁等费用与承租人有着密切关系，若出租人在未签订征收补偿协议、未向承租人支付相应补偿之前迳行解除租赁合同，则承租人基于租赁合同解除可获得的合理补偿难以确定，不利于保障承租人的合法权益。故此类租赁合同纠纷案件，宜待征收补偿协议签订后再行处理。在征收补偿问题尚未得到解决之前，若出租人提出解除租赁合同的，人民法院应裁定驳回起诉，但符合合同解除权的除外。
 
2026年司法实践案例参考：
 
上海某区法院近期审理的一起案件中，出租人以房屋被纳入旧改征收范围为由，起诉要求解除与承租人的租赁合同并要求搬离。承租人以未获得停产停业损失、搬迁费补偿为由拒绝搬离。法院审理后认为，双方未就征收补偿分配作出约定，且征收补偿协议尚未签订，承租人应获补偿范围无法确定，直接解除合同将损害承租人合法权益，最终裁定驳回出租人的起诉。
 
 
（一）侵犯承租人优先购买权，赔偿范围如何界定？
 
《意见》明确，出租人出卖租赁房屋未提前通知承租人或存在其他侵害优先购买权情形的，承租人有权主张赔偿责任。双方有约定的从约定，无约定的，赔偿范围包括直接损失和可得利益损失，其中房屋升值损失需结合侵权时间、承租人知情时间的市场价格变化、承租人是否采取减损措施等综合认定。
 
倾向性意见认为，对于侵犯承租人优先购买权的赔偿责任，当事人之间有约定的，则从其约定。若无约定的，出租人则应赔偿由此对承租人造成的损失，包括直接损失和可得利益损失。其中房屋升值损失的确定，应以守约方的请求为基础，结合侵犯承租人优先购买权之日、承租人知悉或应当知悉权利被侵害之日等的房屋市场成交价格变化等情况，还应综合考虑承租人是否已采取必要措施防止损失扩大等因素予以合理确定。
 
2026年司法实践要点：
 
• 承租人主张优先购买权赔偿时，需提供房屋市场价格对比证据（如同时期同户型成交价、评估报告），以及自身因无法购买房屋产生的实际损失（如另行购房的差价损失、额外租房成本）；
 
• 出租人若已与善意第三人完成房屋过户，承租人无法主张合同无效，但仍可向出租人主张赔偿责任。
 
二、动迁补偿利益分割纠纷
 
（一）房屋征收补偿利益（涉及配套商品房）分割案件管辖的适法统一问题
 
关于房屋征收补偿利益分割案件的管辖问题，审判实践中做法各异，争议较大。有的法院将此类纠纷确定为共有物分割纠纷，有的法院则以分家析产为案由。管辖上，有的法院适用一般地域管辖；有的则按不动产专属管辖处理，或由安置房屋所在地法院处理，或以被征收房屋所在地的法院进行管辖。
 
倾向性意见认为：当事人起诉要求分割家庭共有的征收补偿款及安置房屋的，一般应确定为分家析产。鉴于征收补偿款及安置房屋系针对被征收房屋的补偿，若因涉及多名被告，或多套安置房屋分布在不同辖区，分别由不同法院进行管辖，易引发案件执法标准的不统一，且征收利益分割往往涉及不同地区征收补偿政策的实施，故此类案件一般由被征收房屋所在地的法院进行管辖为宜，以便于案件事实调查与处理标准的一致。
 
实务延伸：
 
2025年上海某中院审理的一起动迁利益分割案件中，被征收房屋位于黄浦区，而部分安置房屋位于松江区，法院最终仍确定由被征收房屋所在地的黄浦区法院管辖，并对全案补偿利益一并审理分割，避免了当事人分别起诉的诉累。
 
（二）配套商品房的实体处理问题
 
征收补偿安置中，征收事务所一般根据被征收房屋地块的相关政策确定该户可分配的配套商品房数量，并由被安置人签署房屋认购确认书。在配套商品房未实际取得时，被安置人分割征收补偿利益时即要求确认配套商品房的购买权，实践中存在不同的做法。有的法院予以确权分割；有的法院则驳回当事人诉请，暂不处理。
 
倾向性意见认为：在配套商品房未实际取得时，被安置人分割征收补偿利益时要求确认配套商品房的购买权，其实际是主张分割房屋的权利。鉴于被安置人将来可能获得的房屋实际面积、位置等尚处于不确定状态, 故法院不宜进行确权、分割。若动迁款预留在动拆迁部门用于购置安置房的，动迁款亦可不作处理。当事人要求确认安置房购买权的，法院可驳回其诉讼请求，但应向当事人释明可在房屋实际面积、位置等确定后再行主张。 
 
实务延伸：
 
当事人可在动迁补偿协议中明确安置房的分配方案，或待房屋认购书签订、位置面积确定后，再提起分家析产诉讼。若家庭成员对购房款的分配存在争议，可先就已发放的补偿款部分起诉分割，预留部分待安置房交付后另行处理。
 
三、房屋确权分割纠纷：夫妻房产、查封房屋、公房承租权的裁判要点
 
（一）登记在一方名下的夫妻共同房产，另一方能否起诉确权？
 
《意见》明确，房屋产权登记在夫或妻一方名下，另一方起诉要求确认为共有权利人并办理登记的，法院应予受理。该规则打破了“登记即确权”的绝对化认知，保障了未登记一方的物权期待权，尤其适用于夫妻共同出资购房但登记在一方名下的情形。
 
实务延伸：当事人起诉时需提供出资凭证、共同还贷记录、购房合意等证据，证明房屋为夫妻共同财产，而非登记方的个人财产。
 
（二）已被查封的房屋，能否提起确权诉讼？
 
审判实践中经常出现原告对产权登记在被告名下的房屋提出确权诉讼，审理中发现系争房屋已经被法院采取查封、扣押和冻结等执行措施的情况。如何处理存有不同意见。
 
倾向性意见认为：法院在审理房屋确权诉讼时，应当查询所要确权的登记在当事人一方名下的房屋在诉讼中的权属状况，发现系争房屋已经被法院执行部门作为被执行人的财产予以查封、扣押、冻结的，应从程序上驳回当事人的确权诉请，引导当事人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定向执行法院提出执行异议。
 
2026年最新司法实践：
 
上海某区法院审理的一起案件中，案外人对登记在被执行人名下的房屋提起确权诉讼，法院查明房屋已被执行查封后，裁定驳回起诉，并告知案外人向执行法院提出书面异议，若异议被驳回，可提起执行异议之诉。该程序规则的目的是避免确权诉讼与执行程序冲突，保障执行程序的顺利推进。
 
（三）夫或妻一方婚前贷款所购房屋权属的认定
 
《意见》明确，婚前一方按揭贷款购房，产权登记在其名下的，一般认定为个人财产，婚后共同还贷及对应增值部分，离婚时由产权登记一方对另一方进行补偿。该规则与《民法典婚姻家庭编司法解释》的规定一致，至今仍是上海法院审理此类案件的统一标准。
 
倾向性意见认为：夫或妻一方婚前通过按揭贷款方式向开发商支付房款，履行了房屋买卖合同义务，产权登记在夫或妻一方名下的，一般应认定为夫或妻一方个人财产。婚后共同还贷款项实为共同清偿对银行的债务，根据《婚姻法司法解释三》第10 条的规定，离婚时该不动产先由双方协商处理，协商不成，法院可判决归产权登记一方，婚后共同还贷部分及相对应财产增值部分，离婚时由产权登记一方对另一方进行补偿。
 
（四）共同共有房屋分割原则的把握
 
倾向性意见认为：共同共有房屋的分割应当坚持审慎的态度，不仅要考虑分割的条件是否成就，还需要考察当事人要求分割的现实可行性。按照《物权法》第九十九条的规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。
 
对于共有基础的丧失，一般从共同共有关系消灭的角度来判断，如离婚、分家析产等情况可构成共有基础的丧失。共同共有关系存续期间，当事人请求分割的，应具有重大事由。重大事由的界定应当根据共有基础的不同等有所区别。如婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，应符合婚姻法司法解释三第4条规定的情形：一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的；或一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。
 
（五）公房承租人死亡后，同住人之一起诉，要求确认户公房登记户籍人或实际居住人为非同住人，并主张迁让纠纷的处理
 
倾向性意见认为：公房承租人死亡后，应由公房管理部门或其委托的物业管理部门作为出租人确定新的承租人。在新承租人尚未确定前，不宜受理此类诉讼。已经受理的，可裁定驳回。
 
司法实践建议：
 
当事人应先向公房管理部门申请变更承租人，对变更结果不服的，可通过行政复议或行政诉讼维权，而非直接提起民事诉讼。
 
2026年上海房产纠纷维权核心建议：
 
1. 重视合同约定的前置作用：租赁合同、动迁补偿协议、夫妻财产约定等文件，是解决纠纷的首要依据，提前明确征收补偿分配、优先购买权行使、房屋权属归属等条款，可大幅降低争议风险；
 
2. 程序选择优先于实体主张：如征收背景下的租赁合同纠纷、查封房屋的确权纠纷，程序选择错误将直接导致诉请被驳回，需结合《意见》的倾向性意见选择正确的维权路径；
 
3. 及时固定关键证据：征收公告、补偿协议、出资凭证、还贷记录、市场价格对比材料等，是法院认定事实的核心依据，建议全程留存书面材料及沟通记录；
 
4. 优先通过协商化解争议：动迁利益分割、公房承租权变更等案件，涉及家庭关系及政策适用，协商解决不仅能降低诉讼成本，也更利于各方利益的平衡。
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