在房产交易中，“凶宅”这一概念经常引发买卖双方的争议。凶宅不仅会影响房屋的市场价值同时也将衍生法律纠纷。
那么，从法律角度如何认定“凶宅”？上周五由上海东一律所的李伟律师凭借深厚的专业底蕴和丰富的实践经验，从法律角度以凶宅的认定标准为出发点，展开了深入研究和针对性解读。
在众多房屋合同纠纷案件里，有这样一个典型案例。
2016年10月18日，朱某在位于虹口区的家中与妻子杨某发生争吵，后朱某用双手扼住杨某颈部致其机械性窒息死亡。随后，朱某将妻子的尸体藏于冰柜内。在之后的三个多月内，朱某冒充杨某，通过微信与亡妻的家人和朋友联系。
2017年2月1日，杨某60岁生日当天，原本在微信上答应回家吃饭的“杨某”并未如约出现。同一天，朱某在父母的陪同下向公安机关自首，杨某一家才知道女儿已经遇害。此时，距离案发已经过去105天。该案例引发以下问题，值得深思。
此案中，朱某与被害人杨某共同居住的房屋为案发地。案发地点明确，该房屋为两人婚后的共同住所。凶案行为的持续性，朱某作案后未离开案发房屋，反而长期藏匿尸体于家中冰柜，并在此期间冒充杨某身份与外界联系这一行为进一步强化了房屋作为犯罪现场的性质。法院判决指出，朱某作案后不仅藏尸，还利用被害人财物进行挥霍、旅游、与异性开房等行为。尽管判决未直接使用“凶宅”表述，但根据社会认知和法律实务中“凶宅”的定义（即发生非正常死亡的房屋），该房屋已具备凶宅的核心特征。
第二，如果该房屋出售时未向买方披露该事件，后续买方能否以此为由撤销该买卖合同？或者要求解除买卖合同？
若卖方在房屋交易过程中未向买方披露“凶宅”事件，买方可以主张撤销合同或解除合同。根据民法典第一百四十七条基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。民法典第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第三，同楼栋或者同楼层的房屋是否也属于“凶宅”？出售时是否也应当披露节事实？否则买方是否同样享有撤销权？
同楼栋或楼层的房屋通常不属于法律意义上的“凶宅”，但若事件与房屋关联性显著且影响价值，卖方可能需承担披露义务；买方主张撤销权需严格满足举证条件，司法实践中存在较大个案差异。
第四，房屋所有权人是否有权对房屋价值减损主张损害赔偿？
房屋所有权人能否主张损害赔偿，取决于过错方责任、损害结果可量化性及证据充分性。而若引房屋内发生非自然死亡事故，致使其蒙受“污名”而引发的贬值损失，对于符合财产损害赔偿构成要件的，应予救济。存在过错方且能证明实际损失时，法院可能支持赔偿。反之，仅以心理忌讳或预期贬值为由的请求通常难以成立。
何为“凶宅”，有人认为，只要房屋内曾经死过人，或者在房屋内发生事故后在其他地方死亡的，就属于“凶宅”。如果过于宽泛的理解和定义“凶宅”的概念，势必会导致市场环境的紊乱。 台湾司法实践之观点：“凶宅”是依房屋市场之通常交易观念，指曾发生凶杀或者自杀致死情事之房屋。
审查要点：非正常死亡的范围（区别于正常生老病死）、死亡发生地点（坠亡、事发后未当场死亡）、死亡事件发生时间及其后是否有人居住。
1.根据《民法典》相关的规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。如在房屋买卖中，出卖方刻意隐瞒构成欺诈，亦或者未尽告知义务，致使买受人构成重大误解，则购房者有权请求人民法院或者仲裁机构解除合约，而这一点也是民法典对于诚实信用及公序良俗原则重视的体现。2.当事人双方可以通过买卖合同直接约定关于“凶宅”的条款，如出卖方应对房屋结构内或一定范围内发生的非自然死亡事件进行告知，如未予告知、欺诈隐瞒，则买受人有解除合同的权利。需重点注意，一般情况下，能否撤销或解除合同，主取决于是否出现了法定或者合同约定的条件，而非取决于有无交付全部或部分房款。在司法实践中，法院会根据实际情况考虑支持买方的撤销合同的请求，其一是订立合同时的买方存在重大误解，对凶宅的情况未能知悉，故对房屋市场价值判断错误，其二是，卖方故意隐瞒凶宅的事实，其三是合同约定买方发现房屋是凶宅而可以解除合同。 凶宅赔偿标准通常涉及以下几个方面： 1、房屋价值折损：凶宅因负面事件可能导致市场价值下降，赔偿金额通常基于房屋折损程度，需通过专业评估确定。2、 精神损害赔偿：若凶宅对居住者造成心理伤害，可能涉及精神损害赔偿，金额依据伤害程度、居住时间等因素确定。3、违约责任：如卖方或中介未如实告知房屋为凶宅，可能构成违约，需承担相应赔偿责任，包括退还房款、支付违约金等。4、其他费用：可能还包括搬迁费、临时住宿费等实际支出。
凶宅认定问题涉及法律、道德和市场价值的多重考量。无论是买方还是卖方，都应在交易过程中秉持诚信原则，充分履行信息披露义务，以避免不必要的纠纷。如果您在房产交易中遇到类似问题，上海东一律所也将持续秉持专业、负责的态度，为各类法律问题提供优质解决方案，守护当事人合法权益，助力法治社会建设稳步前行。
