导 读
婚前、婚后买房房产所属问题一直都是人们关注的焦点，结婚的时候，我们当然是抱着白头偕老的想法去的。不过婚前财产和共同财产还是要弄明白，以降低因为财产互撕的可能性……所以不管是婚前或婚后，你都有必要看一看，夫妻共同财产的界定。那么，夫妻共同财产是怎样认定的呢?离婚时夫妻共同财产怎样处理呢?
2022年11月11日下午上海东一律师事务所的沈莉莲律师为我们带来了夫妻共同财产认定中关于《婚房购买的时间节点和方式的热点问题》实务分享，沈律师在婚姻领域中具有丰富的经验，结合相关案例给我们进行了深度讲解。
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01 夫妻全款买房篇
女性客户案例分析：从女方利益出发，该方案存在哪些问题？
女方和男方结婚，男方爸妈准备出100万，女方爸妈打算陪嫁40万，在他们所在的二线城市，想要买一套普通房子需要100万，加上装修和买车、买家具等等，正好再需要四十万。
男方家里人提出了一个方案：房子由男方家婚前买，男方父母出这100万，房子写男方一个人的名字，女方家的40万则用来买车装修和买家具家电。
第一个问题：是不应该由男方父母单独出资买房？
如果是婚前买的房子，登记在男方自己名下的，那肯定是男方的婚前个人财产，不论生活多少年都不会转化为夫妻共同财产。
第二个问题：是不应该由男方家出钱在房产上，女方家出钱在买车、买家具家电和装修上？其一：就算女方家是在他们婚前买的车和家具家电，这些都算作女方的婚前个人财产，可这些东西一经购买就立刻贬值了，不像房产还能保值增值。
其二：如果女方家的四十万是婚后买的车，或者装修，那更亏了，装修就添附在人家的个人财产上了，到离婚时，女方也不能把它撬下来带走，不论车登记在谁名下，都是女方父母对夫妻双方的共同赠与。装修和家具家电也是一样，如果是婚后给买的，就属于直接赠送夫妻二人
给到女方的可行方案建议
第一个方案：
共同共有，房子写两个人名字，让双方家长共同出资买房，婚前买、婚后买，都行，只要是两个人名字就是夫妻财产。
其中男方家出资60万，女方家出资40万在房产上，然后买车及其他装修款都由男方家出。
这样房子就是共同所有，虽然说房产出资是六四开，那假设他们结婚不久就离婚了，那房产一般按照出资比例来分，不过两个人再过上了很多年，生儿育女，那时候再离婚，房子一般都会五五分。
第二个方案：
按份共有，直接在房本上写明比例，具体比例双方可以协商，然后剩下的钱再共同买车和装修。
这种直接写明比例的做法，把房产直接固定为按份共有的财产，实务中对夫妻共同财产登记为按份共有的，视为双方对夫妻财产归属作出了明确约定的，属于夫妻财产约定。离婚的时候，一般按照房本比例来分。
上海一中院关于按份共有的审判实例
小丽和小强婚后买房屋总价170余万元，其中首付100余万元由小丽的母亲出资，剩下70余万元则由小丽和阿强共同申请公积金贷款进行支付。办理房屋登记时，产权登记在了小丽和阿强名下，小丽占99%的份额，阿强占1%的份额。2020年小丽向法院提起诉讼，要求判两人离婚，并对夫妻共同财产依法进行分割。
一审法院认为：
对于两人共有的这套房产，经查实，现市值330万元，剩余贷款金额50余万元。且当年两人将产权登记为按份共有，小丽占99%的份额，阿强占1%的份额。
一审法院认为这套房屋的房款由100余万元首付款和70余万元贷款组成，在小丽母亲出资占一半多比例情况下，阿强仅分割房屋1%，与其对房屋贡献严重不符，有失公允，遂以房屋产权登记为基础，综合考虑小丽、阿强对房屋的贡献，照顾女方原则等因素，判令这套房屋归小丽所有。在扣除目前剩余贷款后，小丽支付阿强房屋折价款共计50万元。小丽不服，向上海一中院提出上诉。
上海一中院经审理后认为：
这套房屋是小丽和阿强婚后购买的，且作了按份共有的产权登记，由此可见，二人对这套房屋的产权归属达成了按各自比例共同共有的协议。上述房产登记是双方真实意思表示，符合有关夫妻财产分别制的规定，对双方均具有约束力，应按照此项约定执行。且民事主体遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，才属公允。
因此，对这套房屋的分割，不应当违背二人产权登记时自愿达成的共同协议，应当以按份共有比例依法进行分割。
法 官 说 法：
上海一中院少年家事庭副庭长、本案主审法官王列宾指出，《民法典》第一千零六十五条规定，男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。
夫妻约定财产制，是指法律允许夫妻双方用协议的方式，将某项或者某些财产确定为一方所有或双方分别所有的制度。约定一经生效，夫妻双方即应按约定的内容享受权利，承担义务。
本案中双方在房屋产权登记时按份共有，这项约定合法有效，故依据民事主体应遵循自愿原则的民法基本原则，改判按产权登记比例分割房屋。
第三个方案：
无论婚前买，婚后买，都直接写女方一个人名字，女方出的40万块钱全都出在房子上。
这里考虑到婚后买二套房的问题，房本写一个人名字以后很方便，因为一旦写两个人，以后再想买二套房就非常麻烦，比如不少夫妻考虑买二套房如果想继续使用首房首贷的优惠，很多人选择假离婚，那如果写的是一个人的名字，假离婚买房就比较方便，离婚协议约定成一个人所有，另一个人把名字腾出来再去买二套就可以了，也不用再更名了，也不用去掉另一方的名字。
尤其是，如果这第一个房子有贷款，写上的又是两个人名字，想假离婚去掉一个人的名字，必须要还清贷款才能去掉另一个人的名字。
因此如果是夫妻的首套婚房，从两个人共同过日子财产增值的角度讲，还是写一个人的名字更方便。
02 父母首付贷款买房篇
1.婚前男方父母出首付给男方买过房了，婚后，即便女方和男方一起还贷，不论房本是在婚前办理下来还是婚后办理下来，只要首付和合同是在婚前交的，房屋判归男方，还的贷款和对应的房子的增值部分是夫妻共同财产。
2.婚后男方父母出首付，该部分钱款是对男方的赠与，属于夫妻共同财产，用来购买房产后，即便写男方一个人名字，房子也是夫妻共有的。只是考虑到首付部分是男方家里出的，出资贡献比较大，可以适当给男方多分。
03 男方婚前付首付婚后共同还货篇
1.男方婚前付首付婚后共同还贷离婚时，司法实践中将该房屋认定为个人财产，而夫妻共同还贷支付的款项以及房屋相对应的财产增值部分由双方平分;而尚未偿还的贷款则为产权登记一方的个人债务;
法院判决婚前一方付首付，婚后共同还贷这种案例的时候，常用的公式。
•婚前购房有贷款的
夫妻另一方的房屋补偿款=房屋现值÷（房屋购买价+已付利息）
×夫妻共同支付款项（包括本息）÷2
离婚时，用房屋现在的市场价，除以当时男方的房屋购买的成本，这个成本，既包括房屋购买价，也包括已经还给银行的利息，除完之后就得出房屋增值的倍数，用这个倍数乘以在婚姻中共同所还的贷款数，再除以二，就是女方应该分得的贷款及增值部分。
04 离婚时房产分割总结
