前言
在民间借贷实务中，“房屋买卖合同”与“借款合同”的界限时常模糊。部分出借人为保障债权实现，会与借款人签订房屋买卖合同作为“担保”；有些借款人则为快速筹钱，默许这种“以房为押”的交易形式。然而，一旦发生纠纷，法律关系的定性直接决定权益归属。
 
一、案例分析
甘某与黄某系朋友关系，2020年黄某因离婚需支付补偿款，向甘某借款10万元。应甘某要求，双方签订《房屋买卖合同》，约定甘某支付10万元“首期购房款”，黄某将房屋所有权证交其保管。黄某同时出具收条，载明收到“房屋第一期买卖款”10万元。
借款到期后黄某无力偿还，甘某诉至法院要求归还借款本金。
法院审理结果：
审理发现，合同签订四年间，甘某未支付剩余房款，也未主张过户或交房；黄某未催缴房款，双方仅存在10万元资金流动，完全不符合房屋买卖的交易习惯。最终法院认定，双方真实意思为借贷，《房屋买卖合同》因非真实意思表示无效，判决黄某返还10万元借款。
二、核心区分
从以下维度识别真实法律关系
1.真实意思表示不同
真实的房屋买卖中，双方当事人真实意思表示是转移房屋所有权。名为房屋买卖、实为借贷的情形中，当事人之间签订购房合同、回购协议等合同是为实现资金融通提供担保，而非取得房屋所有权。
2.合同约定内容不同
真实的房屋买卖中，双方当事人通常会就房屋基本情况、销售方式、价款确定方式及付款方式、支付期限、交付使用条件及日期、供水、供电等配套基础设施和公共设施的交付、解决争议的方法、违约责任等重要内容进行详细约定。名为房屋买卖，实为借贷的情形中，当事人就房屋买卖合同的约定较为简单，甚至可能缺少交付条件和日期等关键合同条款。
3.房款交付方式不同
真实的房屋买卖中，付款方式一般为分期给付，部分房屋买卖交易因房屋价值较大，还存在支付首付款待办理过户登记贷款后进行房屋尾款支付的约定，无论何种方式，资金流向一般有据可查。名为房屋买卖，实为借贷的情形中，当事人双方就房款交付方式往往约定不明，资金给付往往一步到位，并且可能为现金给付。
4.房屋交付实际不同
真实的房屋买卖中，买卖双方一般会按合同约定的交付日期、交付使用条件进行房屋交付。名为房屋买卖、实为借贷的情形中，房屋买受人一般是在借款合同约定的借款期限届满后再要求出卖人履行买卖合同。
5.法律后果：合同效力与权利实现路径不同
三、区分时的注意事项
1.在法院认定当事人之间以签订房屋买卖合同作为民间借贷担保的行为时，该行为通常具备以下三个要件：第一，双方之间签订房屋买卖合同；第二，双方之间存在民间借贷法律关系；第三，房屋买卖合同和民间借贷合同之间具有牵连性和重合性。若房屋买卖合同的签订并非双方的真实意思表示，且无证据证实双方之间存在民间借贷法律关系的，应不予认定双方之间实为民间借贷法律关系。
2.当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行房屋买卖合同，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院不应支持出借人要求履行房屋买卖合同的诉讼主张，应当裁定驳回起诉。
3.是法院审理期间，若被告对买卖法律关系提出抗辩的，应举证证明，人民法院应审查被告提供的证据；若被告未抗辩，原告亦未提交证据证明，但认定房屋买卖合同有效，可能损害国家、集体、第三人利益或者存在虚假诉讼可能的，人民法院应当依职权对双方之间的真实法律关系进行审查。
4.若当事人双方为履行借款合同，签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但在借款人未偿还借款本息的情况下，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于法律规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，已不属于作为民间借贷合同的担保。在不存在合同无效的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。
四、法律认定关键
1. 意思表示优先：根据《民法典》第一百四十六条，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。房屋买卖合同若仅为借贷的“外衣”，因缺乏真实买卖合意而无效，但隐藏的借贷关系若合法则受保护。
2. 让与担保的边界：若房屋已过户至出借人名下，可能构成让与担保。但出借人仅享有担保权，而非所有权，不得擅自处分房屋；债务人还款后有权要求返还房屋。
3. 流押条款无效：若合同约定“到期不还款则房屋归出借人所有”，该条款因构成流押而无效。债权人仅可就房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿（已办理公示的情况下）。
四、风险提示
出借方：
1. 优先选择法定担保方式，办理房屋抵押登记，可直接享有优先受偿权。
2. 切勿依赖“房屋买卖合同”担保，此类合同无效且无法直接取得房屋所有权，未过户的担保甚至不具有对抗第三人的效力。
3. 若借款到期后协商以房抵债，需另行签订合法的抵债协议，避免事前约定流押条款。
借款方：
1. 警惕“签订买卖合同即可快速放款”的诱惑，房屋过户后可能面临被二次处分的风险。
2. 借款时明确签订借款合同，注明款项性质，避免因“购房款”表述丧失抗辩权。
3. 还款遇拒收时，可通过提存方式履行义务，视为已清偿债务，有权要求返还房屋。
房屋作为重大资产，其交易关系的定性直接关乎财产安全。无论是出借人还是借款人，都应摒弃“以买卖代借贷”的侥幸心理，以真实意思表示签订合同——需要借款就明确约定本息与还款期限，需要担保就办理合法抵押登记。唯有厘清法律关系，才能在纠纷来临时守住自身权益。
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