前言
随着城市化进程加快，农村宅基地房屋的征收拆迁项目日益增多。由于涉及农民的核心财产权益，拆迁补偿问题备受关注。作为被征收人，如何确保自身合法权益？动拆迁征收补偿利益内容分什么？动拆迁征收补偿利益谁能分又如何分？
上周五由上海东一律所的周凯程律师结合相关法律法规与自身丰富办案经验，针对宅基地房屋动拆迁的法律要点作出详细解析。
一、案件事实
2019年12月位于浦东新区的某村动迁。该村5x2号、5x2-2号房屋户口冻结前，户籍在册人员有黄父（农业户籍）、张母（农业户籍）、黄子1（非农户籍）。黄父与张母共有三子女，分别为黄子1、黄子2、黄女。《征收补偿协议》签署前，黄父、张母、黄子1、黄子2签署《家庭协议》，约定：动迁款归黄子1；动迁房归黄子2。
1991年该户宅基地使用权审查表中列明的人员为黄父、张母、黄子1、黄子2、黄女、黄子1配偶及女儿。
1992年9月该户建房规划审核表中列明：（1）黄父、张母、黄子2、黄女，将原地上211.5平方米房屋分户给黄1；（2）因分户导致黄父、张母、黄子2、黄女无房，申请新建房屋180平方米。
1992年11月，黄子1、黄子1配偶及女儿，户口迁出，在迁入地黄子1、黄子1配偶及女儿获批宅基地以及申请建房（批准）。
1992年12月，黄女因结婚，户口迁出，但在迁入地未获批宅基地也未申请建房。
1995年，黄父、张母、黄子2申请在原宅基上新建60平方米辅房，建房申请表上显示：1992年分户给黄1的原地上211.5平方米房屋保留并登记到黄父、张母、黄子2名下。
2017年黄女去世，去世前有配偶以及一子。2022年张母去世。
案例解析：
一、宅基地使用权人：黄父、张母。排除黄子1原因：户籍非农。
二、宅基地房屋权利人：黄父、张母、黄子2、黄女。排除黄子1、黄子1配偶及女儿原因：（1）原分户给黄子1的地上211.5平方米房屋在1995年的建房申请表上显示登记到黄父、张母、黄子2名下；（2）黄子1、黄子1配偶及女儿在迁入地获批宅基地以及申请建房（批准）。（“一户一宅”原则）。
三、黄女可以享受多少动迁利益？因1992年9月该户建房规划审核表中列明黄父、张母、黄子2、黄女申请新建房屋180平方米，且黄女虽因结婚，户口迁出，但在迁入地未获批宅基地也未申请建房。故黄女可享受45平方米（180*1/4）房屋拆迁转化而成的动迁利益，因黄女已经去世，故相应动迁利益由黄父、张母、黄女配偶以及儿子继承。
四、《家庭协议》的效力如何？《家庭协议》对拆迁后可以获得的补偿款、安置房的分配等问题作了相关约定。该协议是在权衡家庭各方利益的情况下作出的，是协议各方当事人真实意思表示，但因案涉拆迁利益中包含有被继承人黄女的合法权益，故处分黄女合法权益部分的行为依法应认定为无效，协议的其余部分依法有效。
五、《家庭协议》其余部分依法有效
故张母生前已经处分的自身名下动迁利益不再发生代位继承，而是按照《家庭协议》内容履行；但张母继承的黄女的遗产，因《家庭协议》未有针对性约定，需要在黄父、黄1、黄2、黄女儿子之间进行继承分割。
六、综上：根据《家庭协议》约定
动迁款归黄子1；动迁房归黄子2，有效，但需将黄女动迁利益转化形成的遗产以及因代位继承取得的遗产分给黄女配偶以及儿子。因黄子1、黄子2分享了全部动迁利益，法院酌定由黄子1、黄子2共同向黄女配偶以及儿子支付相应款项。
二、动拆迁征收补偿利益的内容
1.地上物补偿
主要包括宅基地房屋补偿、房屋装饰补偿款、其他设施补偿款、棚（副)舍及附属物补偿款。根据法律规定及司法实践，地上物补偿归属于宅基地房屋权利人。
2.宅基地使用权补偿
宅基地使用权系农村集体经济组织成员以户为单位无偿提供给本集体经济组织成员的具有身份属性的一项权利，依据该户成员所确定。根据法律规定及司法实践，宅基地使用权补偿归属于宅基地使用权人，当一户出现人口减少时，宅基地仍由一户中剩余的成员共同使用，宅基地使用权的补偿款则由该户剩余的成员共同所有。
3.补偿补助奖励费用
除地上物、宅基地使用权补偿以外的其他各项补偿补助及奖励费用，包括设备迁移费、搬家补助费、过渡费、奖励费等。对于有指向的补贴，由所指向的对象取得，如设备移装费补贴归属于设备的所有人；搬家费、搬家奖励费归属于实际搬迁人。
补偿标准法定化
上海2025年实施"三结合"补偿机制：
房屋价值补偿：按房屋建安重置价（闵行区2024年标准为砖混结构1800-2200元/㎡）+同区域新建商品房土地使用权基价（中心城区约8000-12000元/㎡）+25%价格补贴计算。
区位补偿：部分区域试点按市场评估价3倍补偿，如闵行区某地块评估价5万元/㎡，符合条件可获15万元/㎡补偿。
社会保障：就业阶段人员一次性缴纳12年职工社保，养老阶段人员可选择职工社保或城乡居民社保衔接。
程序正义要求
安徽省等地已明确要求征收全流程"六公开"：预公告、现状调查结果、补偿方案、社保方案、补偿协议、资金发放均需公示。上海闵行区更要求征收部门留存公告现场影像资料，确保程序可追溯。
三、地上物补偿金额计算
房屋地上物货币补偿的金额：
一般按房屋的面积计算，房屋的用途和建筑面积以宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件的记载为准。
计算公式为：（房屋建安重置结合成新单价+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×房屋建筑面积。
地上物的补偿除房屋外还包括附属设施以及棚舍等地上物的补偿。若选择产权房屋调换，则应结清选择的安置房屋的价值与应获得的货币补偿金额之间的差价。
四、动迁利益的归属
一、宅基地房屋权利人或其继承人
宅基地房屋历经土改登记、农村宅基地使用权登记及房地一体不动产权登记，实践中登记的权利人与实际权利主体经常存在差异，在确定宅基地房屋权属时，应综合考虑宅基地使用证、建房用地审批等文件上核定的人员，以及房屋新建、翻新、改扩建等情况，后续集体组织成员身份的变更一般不影响其享有的宅基地房屋权利。
(1)宅基地使用证、建房用地审批等文件上核定的人员
(2023)沪0117民初38x2号分家析产案件中，上海市松江区法院认为：农村宅基地房屋权利人应当以上海市农村宅基地使用权的审核表中核定的人员为准。
 
(2)综合考虑宅基地使用证、建房用地审批等文件上核定的人员
(2023)沪01民终168x0号分家析产案件中，上海市一中院认为：经查，历次建房用地审批均以该户全体人员为核定人员，故吴某等三人与李某等三人均为案涉宅基地房屋的权利人。
(3)翻建后未出资者可能丧失权利
(2022)沪01民终99x2号法定继承案件中，上海市一中院认为：在确定宅基地房屋权属时，应综合考虑宅基地使用证、建房用地审批等文件上核定的人员，以及房屋新建、翻新、改扩建等情况。翻建后未出资者可能丧失权利。
(4)非集体成员可能保留房屋权利
(2023)沪02民终138x9号分家析产、法定继承案件中，上海市二中院认为：涉案的嘉定区房屋系对2x0号、2x0号-1宅基地置换取得，高某2、高某3的非集体组织成员身份不影响其在涉案宅基地上房屋的权利。
二、宅基地使用权人
宅基地使用权具有强烈的身份属性，系农村集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，并且按户计算，遵循“一户一宅”原则。当一户出现人口或集体经济组织成员减少时，宅基地仍由一户中剩余的成员共同使用，具有“房地分离”的特殊性。
(1)需为集体经济组织成员且户籍在册，排除非农户籍人员
(2023)沪02民终130x0号分家析产案件中，上海市二中院认为：农村宅基地使用权具有很强的身份属性，宅基地的权利人首先应当是该集体经济组织成员。周某3、周某4虽作为立基人，但919号房屋拆迁时，两人均系非农户口，周某2虽非立基人，但其系农业户籍人口，未分配过其他宅基地，故一审认定由拆迁时户籍在册的农业人口吴某、周某1、周某2均等分割宅基地补偿款无不当。
(2)需为集体经济组织成员且户籍在册，排除户籍不在册（死亡、迁出）人员
(2023)沪0117民初133x0号法定继承、分家析产案件中，上海松江法院认为：由于农村宅基地使用权具有很强的身份属性，系农村集体经济组织无偿提供给本集体经济成员，并且按户计算，动迁安置人口应以动迁安置时的实际户籍人口为准。徐某1、孙某和徐某8虽然在1991年被列入被动迁房屋的宅基地使用权审核人口，但孙某和徐某8在房屋动迁前死亡，两人不再享有该部分动迁利益，而徐某1在2003年户籍已迁出该户，不再属该村的集体经济组织成员，不属涉案房屋的安置人口，故该部分拆迁利益也不应享有。
(3)例外：农户内无集体经济组织成员时，集体经济组织未反对的，非成员可基于原房屋权利人身份取得补偿
上海宝山法院认为：关于宅基地使用权补偿利益的归属，因农村宅基地使用权具有很强的身份属性，是农村集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，并且按户计算。当一户出现人口减少，宅基地仍是由一户中剩余的成员共同使用，宅基地使用权的补偿则由该户剩余的成员共同所有。在集体经济组织未明确表示反对的情况下，可以基于原房屋权利人的身份取得宅基地使用权的补偿。
三、不属于前两类人员
但被拆迁实施部门审核并确定，要在本次拆迁中得到安置的人员。虽不能分得房屋补偿款（家庭协议除外），但可获得优惠购房指标。
优惠购房指标：
在各地司法实践中认定标准极为不同，如上海地区，用人单位单方面调岗不属于不提供劳动条件，若没有欠发工资或者未依法缴纳社保等情形，单单以公司单方调岗为由提出被迫离职大概率不会被法院所采纳【（2024）沪01民终117x7号、（2024）沪0110民初29x8号】，但在江苏、广东等地部分法院认为，公司单方调岗不合理的，可视为不提供劳动条件，劳动者可提出被迫离职。
五、动迁利益如何分割
一、合法有效的家庭协议约定优先
家庭内部协议的性质和效力
家庭成员在征收之前就征收补偿利益的分割以家庭内部协议的方式预先作出约定，对于此类协议的性质和效力应如何认定？
家庭成员之间关于征收补偿利益分割事宜所达成协议的性质为家庭共有财产分割，内含家庭成员对家事问题、财产问题等的妥协和让步。
家庭成员对于财产的处分与赠与不同，不宜按任意撤销权之规定处理，法院应尊重家庭成员之间的合意。
如果协议仅有部分被安置人签字的，要结合协议签订的背景、协议内容、签字方是否有代理权等因素综合判断协议是否为全体被安置人的共同意思表示。
法律依据：（上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要沪高法民〔2020〕4 号 第12条）
二、地上物补偿
权利人之间的具体份额：
一般结合系争宅基地房屋的建造出资贡献、房屋新建和翻修情况、房屋的维修、保养等因素综合考量。无特别贡献时按均等分割处理。
三、宅基地使用权补偿
一般遵循户籍在册的集体经济组织成员均等分割原则。
四、补偿补助奖励费用
结合具体名目予以分别处理。对于有指向的补贴，由所指向的对象取得，法官存在较大的自由裁量权。
六、宅基地房屋动迁利益的继承
1.宅基地使用权人死亡后该户还有其他宅基地使用权人时，使用权人在拆迁后死亡。
签订相应《征收补偿协议》后去世，协议中的各个补偿项目都可以继承。
2.宅基地使用权人死亡后该户还有其他宅基地使用权人时，使用权人在拆迁前死亡。
地上物补偿、小部分补偿补助奖励费用（如设备迁移费）可继承。宅基地使用权补偿、大部分补偿补助奖励费用不可继承。
3.宅基地使用权不能继承，宅基地上房屋可以继承。
4.宅基地使用权人死亡后该户没有其他宅基地使用权。
根据上海高院《关于审理宅基地房屋纠纷若干问题的意见（试行）》的规定：“若该户已无农村集体经济组织成员，或虽为农村集体经济组织成员，但在他处已取得宅基地使用权的，该宅基地使用权的补偿款一般由该户房屋原权利人的继承人取得，但集体经济组织明确表示反对的除外”。
5.优惠购房指标的继承
(1)被继承人生前居住房屋内有同住继承人，被继承人去世后该房屋拆迁。由于拆迁房屋内尚有宅基地使用权人，非使用权人不得依据自身享有部分房屋产权而要求获得优惠购房指标，故其他继承人不得享有优惠购房指标。
(2)被继承人生前居住房屋内无同住继承人，被继承人去世后该房屋拆迁。虽然拆迁房屋内已无宅基地使用权人，但在实践中拆迁单位一般会给予一定面积的优惠购房指标作为房屋拆迁补偿，拆迁房屋的继承人可以按照所占房屋产权份额分配指标。
(3)被继承人生前居住房屋内有同住继承人，被继承人在拆迁协议签署后房屋交付前去世。只要未被拆迁单位收回，尚未使用的优惠购房指标仍可作为被继承人遗产进行分配。
 
(4)被继承人生前签订拆迁协议时，将自己的优惠购房指标转让给继承人。被继承人的原优惠购房指标或所购房屋不能作为遗产处理，可向拆迁单位核实相关情况。（此种情况少见）
鉴于宅基地房屋征收政策性强，上海市动拆迁政策经历“数人头”、“数砖头”、“数人头”+“数砖头”、“数砖头”+“托底保障”等多种变化，加之宅基地房屋登记的权利人与实际权利主体经常存在错位，宅基地使用权“房地分离”的特殊性，宅基地使用权人非一成不变，“一户一宅”的基本原则等因素，宅基地房屋动拆迁征收补偿利益归属及分割不仅需要根据法律法规，还应结合补偿安置操作办法（操作口径）、土改证、宅基地使用证、建房用地审批文件、翻建及改扩建、农村集体经济组织成员身份、他处是否取得宅基地使用权等情况及因素综合判断。
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周凯程律师
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